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我在那一角落患过伤风吉他谱广东、香港、澳门大湾区房价会飙升吗?

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    房价洼地城市将受益于粤港澳大湾区发展规划,但有房住不炒的大基调在,大湾区的房价暴涨几无可能

    

    

    

    

    

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    图/视觉中国

    

      《财经》记者 王博 | 文 马克 | 编辑

      2月18日,中央公布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,根据《纲要》,未来内地将深化与港澳的合作,至2035年,粤港澳将全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。

      除香港、澳门、广州和深圳外,粤港澳大湾区还包括珠海、佛山、中山、东莞、江门、肇庆、惠州7市。大湾区总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万,经济总量约10万亿元人民币。

      随着《纲要》的落地,粤港澳大湾区的经济数据还会有大的上升空间。《纲要》指出,未来要加快促进粤港澳人流、物流、资讯流的基础设施建设,主要覆盖基建、电信、能源等行业。历史经验来看,基建、交通、政策三管齐下,就是房价暴涨的前奏。

      但是,有房住不炒的大基调在,粤港澳大湾区的房价暴涨几无可能。多位业内人士向《财经》(博客,微博)表示,未来粤港澳大湾区的房价涨幅的区域划分会更加明显。

      惠州、中山、东莞受益明显

      背靠“一国两制”,香港、澳门与深圳、广州的发展一直互补,无论是深圳企业赴港上市,还是香港企业去广州投资,都有“绿色通道”。

      华新资本(香港)总裁朱晓军认为《纲要》的落地意味着未来珠三角和香港、澳门的发展协同性会更强,房价普涨的可能性有,但暴涨不可能。原因一是中央调控的总基调在,二是大湾区的发展关注的是产业升级,而不是房地产。

      某浙系知名房产公司华南区域副总也认为,规划引发粤港澳三地九市房价普涨的可能性很小。目前政策的主基调是因城施策,粤港澳大湾区中,各城市的房价在近几年表现各异,各城市未来的发展目标也不一致,因此普涨可能性不大。

      2018年下半年,香港房价出现下跌趋势,但目前市区房价仍维持在人民币20万元每平米,郊区虽然下跌,但也还在12万元每平米的高位。深圳市区的房价2018年持续11个月下跌,但主要是因为限价、限购的压制,否则依然会上涨。这两地的购买需求会随着粤港澳大湾区的融合而外溢到其它城市。

      贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,新规划打破了城市之间的壁垒,使要素能够在城市圈无障碍流动,会在一定程度上改变当前以城市为边界的住房格局,对大湾区住房需求具有促进作用。这种促进作用在珠三角已经显现。随着珠三角轨道交通的互联互通,广州、深圳购房需求向周边佛山、东莞、惠州外溢,降低了中心城市房价上涨的压力,也给周边城市带来机会。

      中信建投宏观固收首席分析师黄文涛对《财经》表示,粤港澳大湾区一体化发展后,必然会促进人口流动,由于企业和产业分工的限制,这种流动会相对均衡,这也会导致整个大湾区房价更加均衡。

      高房价的城市,未来涨速可能较慢,而房价洼地城市可能会有一定的上涨空间。

      如果我们把大湾区理解成一个城市,那么,香港、澳门、深圳就是它的市中心,而东莞、中山、惠州以及周围的一些城市,就可以看作这个城市的郊区。黄文涛认为,从短期来看,东莞、中山、惠州等城市,房价会有一定的上涨空间。尤其是惠州,在整个9+2城市里,惠州可供给土地面积较大。

      不仅如此,目前深圳核心区房价均价每平米十万元、龙岗五万元,但惠州一万元,而且惠州靠近香港,交通便利。碧桂园、恒大、融创都已在惠州布局开发。

      上述浙系房企高管认为,粤港澳大湾区内的个别城市房价有泡沫,广州、佛山的房价则被低估。从城市经济实力、居民财富和城市所拥有的资源来看,这两个城市房价也有想象空间。

      许小乐对大湾区房价比较乐观,他认为如果未来大湾区城市之间的发展水平能够协同,特别是教育、医疗等公共资源能够相对均等化配置,会有利于住房需求的平衡分布,房价上涨的压力不会太大。

      香港、澳门和深圳因为土地面积的限制催高了房价。在大湾区整个平台之中通过城市基础设施互联互通,整个大湾区将会为香港、澳门、深圳创造更大的产业腹地和生活腹地。

      房企新机遇

      中信建投宏观经济研究员金殿臣认为,在中央房住不炒的大方针下,未来大湾区需要的是有产城融合能力的开发商。

      而上述房企副总也表示,未来,两类房企在大湾区会有更好的发展前景,第一是擅长做城市更新、且有全链条、多业态开发经验的房企。粤港澳大湾区的房地产开发比较早,城市化程度高,城市存量房多,土地资源稀缺,早已经过了简单的盖新房-销售的开发模式,主要增长点在于旧城区和村镇改造。

      第二类是在改善、品质型住宅和度假、休闲、养老地产方面有成功经验和开发资源的房企。

      根据《纲要》,至2035年,粤港澳将全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。

      摩根士丹利中国首席经济学家邢自强预测,到2030,粤港澳大湾区经济规模将达到3.2万亿—4.1万亿美元的范畴(2017年为1.5万亿美元),超过英国,成为全球第五大经济体。参考国际城市群的人口密度和本区域的人口结构,邢自强预计,粤港澳大湾区人口规模可能在未来10年内增至7600万到8800万之间(目前为7000万)。

      自2015年3月中央发布打造粤港澳大湾区的构想之后,诸多头部房企就开始布局大湾区。如碧桂园、万科、恒大、龙湖等。2017年,万科曾以551亿元拍下广州市中心七块地。朱晓军认为,未来,在深圳、广州、澳门、香港四个核心城市有大量资产的房企将会更有竞争力,如香港太古、新鸿基、碧桂园、万科、雅居乐等。

      盈怀商业总经理喻浦阳看好内地一线房企和广深本土房企。他认为广东地方保护意识比较强,外部企业很难进驻,但具有国企背景的一线企业在政策驱动下容易获取优质土地。

      许小乐认为,大湾区的城市市场发育程度不相同,未来房企还有很多机会,如改善性住房需求依然很大,开发商的机会在于住宅产品升级,绿色住宅、环保、节能等方面大有可为,专业化租赁运营企业仍然具有较强的发展空间。从日本龙头企业发展的经验看,大湾区有望孕育集开发、设计、改造、租赁运营能力为一体的城市住房综合运营商。

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

      粤港澳大湾区各城市分工。资料来源:《粤港澳大湾区发展规划纲要》

      粤港澳大湾区将以廣州、深圳、香港、澳門为四个核心城市:

      广州 - 国家中心城市和综合性门户城市,主要担当国际商贸中心、综合交通枢纽的功能,致 力培育科技教育文化等领域。

      深圳 作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市,将加快城市现代化国际化, 努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

      香港 - 国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽,在金融服务方面继续强化全球离岸人民 币业务枢纽、国际资产管理中心及风险管理中心功能,推动各高端产业的发展,同时大力发 展创新及科技事业,培育新兴产业,成为更具竞争力的国际大都会。

      澳门 - 世界旅游休闲中心、负责促进与葡语国家的商贸合作,鼓励适度多元发展,打造以中 华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

      四大核心城市将带动区内各城市珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆发挥自身的优势,相互取长补短,以增强发展的协调性并提升城市群发展质量。

    

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     (责任编辑:娄在霞 HN151)

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